Copropriété au Sénégal : Fiscalité, blocages fonciers et perspectives au cœur d’un atelier de formation à Dakar

A l’ouverture de cet atelier ce mardi, 2 décembre 2025, le directeur général des impôts et des domaines (Dgid), Jean Koné, a rappelé que la copropriété au Sénégal doit être appréhendée sous deux angles : l’acquisition et la détention.

Sur le volet acquisition, il a souligné que « la copropriété pose des problématiques en matière de droits d’enregistrement et de droits de conservation foncière », des impôts exigibles dès qu’un bien immobilier change de mains.

Pour ce qui concerne la détention, les propriétaires sont soumis aux contributions foncières. Et lorsque les biens sont mis en location, « des problématiques liées à la Tva pour les locations professionnelles ou meublées, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, selon le statut du propriétaire », peuvent s’ajouter.

Mais pour la Dgid, l’un des principaux obstacles reste le manque d’habitude des sénégalais à gérer la copropriété, en particulier en matière de documents. L’identification des copropriétaires, l’existence d’un règlement de copropriété ou encore la conformité des pièces fournies sont souvent sources de retard dans les procédures fiscales et administratives.

« Cet atelier vient à son heure, a-t-il insisté, rappelant que la copropriété représente désormais l’avenir de l’habitat urbain, notamment à Dakar. L’État, selon lui, doit accompagner les initiatives permettant aux acteurs de mieux comprendre les enjeux pour anticiper l’urbanisation verticale.

Un impératif face à la rareté du foncier

Pour Me Serigne Mbaye Badiane, notaire à Dakar, la copropriété s’impose aujourd’hui comme un modèle incontournable. Il la définit comme « un mode d’appropriation foncière qui combine propriété individuelle pour les parties privatives et propriété collective pour les parties communes ».

Face à la rareté et au coût élevé du foncier, l’extension horizontale des villes n’est plus viable. « Il faut nécessairement construire en hauteur, et qui dit construction en hauteur dit copropriété », explique-t-il. Escaliers, ascenseurs, cours… les copropriétaires partagent un ensemble d’espaces communs tout en restant propriétaires privés de leurs appartements.
Mais le notaire pointe une contrainte majeure : l’État détient les clés du développement de la copropriété, en raison de la structure juridique du foncier national. La quasi-totalité des terres non immatriculées relève du domaine national, que seul l’État peut transformer en foncier immatriculé.

« Avant de céder un titre foncier, il faut nécessairement passer par un bail amphithéotique », rappelle-t-il. Ainsi, les promoteurs qui veulent construire doivent d’abord obtenir ce bail. Si la copropriété ne peut pas être réalisée sur un bail amphitéotique, « c’est dire qu’ils n’ont pas où construire », insiste Me Badiane.

Les échanges qui ont le panel sur la ‘’copropriété, aspects juridiques’’, ont permis de mettre en lumière l’urgence d’adapter la réglementation fiscale et foncière à la montée en puissance de la copropriété, alors que Dakar et les grandes villes du pays poursuivent leur densification.

Les participants appellent à une coordination étroite entre fiscalistes, notaires, urbanistes et autorités publiques afin de sécuriser les projets immobiliers et de faciliter l’accès à la propriété dans un contexte de forte pression foncière.
Bassirou MBAYE