DEMOGRAPHIE ET LOGEMENT EN AFRIQUE : Bombe ou opportunité

Les chiffres ne laissent pas de place à la nuance. La région croît à plus de 3 % par an. En 2050, elle comptera 300 millions d'habitants, dont plus de la moitié en zone urbaine. Chaque matin, des milliers de jeunes rejoignent les capitales avec un espoir légitime et se heurtent, trop souvent, à l'impossibilité d'accéder à un logement décent.

Dans son adresse d’ouverture de la cérémonie de la deuxième édition des BOAD Development days, placée sous le thème « Bâtir l’avenir de l’UEMOA : financer un habitat durable, inclusif et moteur de souveraineté énergétique », et qui se tiennent du 11 au 12 juin 2026, le président de la BOAD a tenu à dissiper un malentendu tenace : le logement n'est pas une dépense sociale. C'est un moteur économique, créateur d'emplois non délocalisables, structurant pour les filières de matériaux locaux, protecteur du pouvoir d'achat des ménages via la sobriété énergétique. Et il est désormais indissociable de la question énergétique : un habitat d'avenir, dit-il, « est un habitat qui produit, gère et optimise sa consommation d'énergie ».

La BOAD prêche par l'exemple. Plus de 100 milliards FCFA mobilisés pour la ville nouvelle d'Ouèdo au Bénin (3 000 familles déjà propriétaires, 10 000 ménages attendus). Plus de 160 milliards déployés en Côte d'Ivoire pour des programmes de logements sociaux à Abidjan, Bouaké et Yamoussoukro.

Trois verrous à faire sauter

Pour passer du constat à l'action, Serge Ekué a identifié trois blocages structurels. Le verrou financier d'abord : le crédit promoteur et le refinancement hypothécaire doivent cesser d'être des exceptions pour devenir des outils de masse, ce qui suppose des mécanismes de « dérisquage » innovants. Le verrou normatif ensuite : la BOAD pousse pour la création d'un Label Bâtiment Vert UEMOA, standard commun capable d'attirer les financements climat internationaux. Le verrou de l'inclusion enfin : concevoir des villes pensées pour la jeunesse et les femmes, forces vives des cités africaines de demain.

Une ambition assumée

Le nouveau plan stratégique Djoliba… La Suite 2026-2030, officiellement lancé lors de cette ouverture, porte cette ambition. « Les ressources publiques ne suffiront pas », reconnaît le président. Il faudra mobiliser États, banques de développement, investisseurs institutionnels, secteur privé et marchés financiers (tous représentés à Lomé). Avec une exigence : que les conclusions de ces deux jours ne finissent pas dans des tiroirs.
Car derrière l'ingénierie financière, Serge Ekué rappelle ce qui est en jeu : un logement décent n'est pas un privilège. C'est un droit.
Plus de 400 participants de 25 pays, 16 Experts et 50 Institutions internationales se sont donnés rendez à Lomé pour cette grand’messe du logement durable en Afrique.
 
Une rhétorique construite sur une tension

Le discours d'ouverture de Serge Ekué aux BOAD Development Days restera comme l'un des plus politiquement assumés qu'un président de banque de développement africaine ait prononcés ces dernières années. Pas un discours de banquier. Un discours de bâtisseur, avec ce que cela implique de vision, mais aussi d'aveux sur les limites du modèle actuel.

La dialectique bombe/atout n'est pas un artifice oratoire. Elle est le cœur analytique du propos. En posant les deux lectures de la démographie comme également possibles, Serge Ekué fait un choix politique fort : il refuse le fatalisme sans verser dans l'angélisme. La pression démographique (3 % de croissance annuelle, 300 millions d'habitants en 2050, plus de la moitié en ville) n'est ni une fatalité ni une aubaine automatique. Elle est une matière brute que la politique publique peut sculpter ou laisser se dégrader.

C'est précisément ce cadrage qui donne sa force au reste du discours. Chaque proposition qui suit (financement, normes, inclusion) n'est pas présentée comme une bonne pratique internationale à importer, mais comme une réponse à une urgence identifiée, localisée, chiffrée.

Le glissement sémantique central

Le passage le plus significatif du discours est peut-être le plus discret : le moment où Ekué refuse explicitement de traiter le logement comme une variable d'ajustement social. Cette formulation mérite attention. Elle signifie que pendant des décennies, le logement a été précisément cela dans les budgets des États de l'UEMOA (une ligne compressible, ajustée en fonction des contraintes fiscales, traitée après l'infrastructure productive).

En le requalifiant de moteur économique de premier ordre, le président de la BOAD opère un glissement sémantique aux implications budgétaires et politiques considérables. Si le logement est un moteur et non un coût, il mérite une autre place dans les arbitrages publics (et une autre catégorie dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels).

Un diagnostic lucide

La structuration en trois verrous (financier, normatif, inclusif) est analytiquement solide parce qu'elle identifie des blocages à des niveaux distincts de la chaîne.

Le verrou financier est le plus documenté. Le crédit promoteur reste rare et cher ; le refinancement hypothécaire, quasi inexistant à l'échelle régionale. Tant que les banques commerciales ne peuvent pas sortir le risque immobilier de leur bilan, elles rationneront le crédit (et les ménages modestes resteront hors du marché formel). La CRRH-UEMOA existe, mais son échelle reste insuffisante au regard des besoins.

Le verrou normatif est peut-être le plus stratégique sur le long terme. Construire sans normes thermiques aujourd'hui, c'est programmer des charges énergétiques insoutenables pour les décennies à venir — ce que le discours appelle, dans une autre formulation, verrouiller des décennies de vulnérabilité. Le Label Bâtiment Vert UEMOA proposé par la BOAD n'est pas qu'un outil technique : c'est un signal aux marchés de la finance climat, dont les capitaux cherchent précisément des standards régionaux crédibles pour s'engager à grande échelle.

Le verrou de l'inclusion, enfin, est le plus politique. Concevoir des villes pour et par la jeunesse et les femmes dépasse la rhétorique si l'on considère que ces deux catégories concentrent à la fois la demande future de logements et les revenus les plus irréguliers — ceux que les banques traditionnelles peinent à financer.

Ce que le discours ne dit pas

La question foncière (pourtant mentionnée par le ministre togolais Adedze dans ses propres interventions) est à peine effleurée. Or, en Afrique de l'Ouest, le foncier est souvent le premier blocage avant même le financement : titres incertains, procédures longues, spéculation dans les périphéries urbaines. Aucun mécanisme de « dérisquage » ne fonctionnera sans adresser cette réalité.

La soutenabilité budgétaire des États est également absente. Serge Ekué appelle à mobiliser toutes les forces (publiques, privées, multilatérales) mais dans un contexte où plusieurs pays de l'UEMOA naviguent sous contrainte fiscale sévère, la part que les États pourront réellement apporter reste une question ouverte.

Un lancement stratégique

Ces réserves ne diminuent pas la portée de l'initiative. Les BOAD Development Days 2026 ont le mérite rare de poser les bonnes questions au bon niveau (régional, intersectoriel, et avec une masse critique d'acteurs autour de la table). Le plan Djoliba… La Suite 2026-2030, officiellement lancé ce jour, sera jugé sur sa capacité à transformer ces diagnostics en engagements chiffrés et en décaissements réels.
Malick NDAW, Envoyé spécial à Lomé