chroniques
C'est le modérateur lui-même qui donne le ton avec une anecdote désarmante : rentrant chez lui la veille, il n'a pas su expliquer à sa fille ce qu'était l'habitat durable. En face de lui, un architecte, ancien directeur du CEREC, le maire de Cotonou, un investisseur panafricain en infrastructures, et le directeur général de la CIMO, société d'économie mixte béninoise en charge d'un programme de 10 000 logements.
Alors notre modérateur pose la question frontalement au Maire de Cotonou, Luc-Marie C. GNACADJA, figure intellectuelle du panel , ancien secrétaire exécutif de la Convention des Nations Unies sur la désertification.
La réponse est conceptuelle mais limpide : un habitat durable, c'est un habitat dont la production et la consommation sont économiquement, socialement et environnementalement viables, mais aussi culturellement ancrées. « Le développement durable est une entreprise sociétale éminemment culturelle », insiste-t-il. « Un logement hors sol, qui ne correspond pas à la façon d'habiter des populations, n'est pas durable, aussi écologique soit-il sur le papier ». La durabilité commence par la connexion avec les usages.
Intitulé « Énergie et performance du bâtiment : vers un label UEMOA pour l'habitat durable », ce panel a réuni autour du modérateur un architecte ancien directeur du CEREC, le maire de Cotonou, un investisseur panafricain en infrastructures et le directeur général de la CIMO, société d'économie mixte béninoise en charge d'un programme de 10 000 logements. Une heure de débat franche, incarnée, parfois tranchante.
Elle existe déjà
C'est l'image la plus forte du panel, et elle reviendra plusieurs fois dans les échanges. Le maire de Cotonou, architecte de formation, l'assume : « la maison durable existe déjà ». C'est la maison traditionnelle africaine. Orientation bioclimatique, cours ventilées, matériaux locaux, toits débordants qui protègent des rayonnements directs (les techniques vernaculaires intégraient naturellement la performance énergétique bien avant que le concept n'existe).
Planter deux ou trois arbres dans une cour, dit-il, « peut réduire la charge thermique d'un bâtiment de deux à trois degrés. Ne pas concevoir de combles ventilés, en revanche, c'est condamner les occupants à la climatisation. Et la climatisation, c'est une facture énergétique qui s'envole, un carbone qui s'accumule, et une dépendance aux importations qui creuse les déficits », souligne le Maire.
La leçon est sévère pour les promoteurs et les architectes : en abandonnant les savoirs constructifs locaux au profit de standards importés (béton, verre, climatiseurs), on a fabriqué de l'habitat cher à produire et cher à habiter.
Label UEMOA : une idée juste, une mise en œuvre qui traîne
La réponse est conceptuelle mais limpide : un habitat durable, c'est un habitat dont la production et la consommation sont économiquement, socialement et environnementalement viables, mais aussi culturellement ancrées. « Le développement durable est une entreprise sociétale éminemment culturelle », insiste-t-il. « Un logement hors sol, qui ne correspond pas à la façon d'habiter des populations, n'est pas durable, aussi écologique soit-il sur le papier ». La durabilité commence par la connexion avec les usages.
Intitulé « Énergie et performance du bâtiment : vers un label UEMOA pour l'habitat durable », ce panel a réuni autour du modérateur un architecte ancien directeur du CEREC, le maire de Cotonou, un investisseur panafricain en infrastructures et le directeur général de la CIMO, société d'économie mixte béninoise en charge d'un programme de 10 000 logements. Une heure de débat franche, incarnée, parfois tranchante.
Elle existe déjà
C'est l'image la plus forte du panel, et elle reviendra plusieurs fois dans les échanges. Le maire de Cotonou, architecte de formation, l'assume : « la maison durable existe déjà ». C'est la maison traditionnelle africaine. Orientation bioclimatique, cours ventilées, matériaux locaux, toits débordants qui protègent des rayonnements directs (les techniques vernaculaires intégraient naturellement la performance énergétique bien avant que le concept n'existe).
Planter deux ou trois arbres dans une cour, dit-il, « peut réduire la charge thermique d'un bâtiment de deux à trois degrés. Ne pas concevoir de combles ventilés, en revanche, c'est condamner les occupants à la climatisation. Et la climatisation, c'est une facture énergétique qui s'envole, un carbone qui s'accumule, et une dépendance aux importations qui creuse les déficits », souligne le Maire.
La leçon est sévère pour les promoteurs et les architectes : en abandonnant les savoirs constructifs locaux au profit de standards importés (béton, verre, climatiseurs), on a fabriqué de l'habitat cher à produire et cher à habiter.
Label UEMOA : une idée juste, une mise en œuvre qui traîne
Le directeur général de la Société Immobilière et D'aménagement urbain du Bénin (SIMAU) , Moise Achille HOUSSOU apporte la dimension la plus concrète du panel. Née il y a cinq ans d'une initiative du gouvernement béninois (un programme de 20 000 logements), la CIMO n'est pas une société d'État classique. C'est une société d'économie mixte qui rassemble autour de la table dix banques commerciales actionnaires, onze compagnies d'assurance, la Caisse des Dépôts, la Caisse de Sécurité Sociale, et la BOAD, qui détient 10 % du capital et dont l'entrée a permis d'entraîner les autres.
Mais cette lenteur juridique n'est pas, selon lui, une raison d'attendre. Le label UEMOA pour l'habitat durable peut être construit indépendamment, sur des critères techniques éprouvés (enveloppe du bâtiment, solutions de confort thermique passif, contrôle indépendant). Et surtout, « il doit être progressif : un système à paliers, or, argent, bronze, pour permettre à tous les acteurs d'y accéder par étapes, sans que l'exigence maximale ne devienne un frein à l'entrée », indique M. Sempore.
Il pose cependant une condition rédhibitoire : Si le label ne porte que sur le bâtiment neuf, il passera à côté de la réalité. Entre 1990 et 2015, 90 % de l'habitat urbain africain a été produit informellement. « Ce stock existe. Il se dégrade. Et il consomme de l'énergie de manière effrénée. Un label qui ignore cet existant n'est qu'un label pour les classes aisées », prévient M. Simpore.
La SIMAU, laboratoire grandeur nature
Mais cette lenteur juridique n'est pas, selon lui, une raison d'attendre. Le label UEMOA pour l'habitat durable peut être construit indépendamment, sur des critères techniques éprouvés (enveloppe du bâtiment, solutions de confort thermique passif, contrôle indépendant). Et surtout, « il doit être progressif : un système à paliers, or, argent, bronze, pour permettre à tous les acteurs d'y accéder par étapes, sans que l'exigence maximale ne devienne un frein à l'entrée », indique M. Sempore.
Il pose cependant une condition rédhibitoire : Si le label ne porte que sur le bâtiment neuf, il passera à côté de la réalité. Entre 1990 et 2015, 90 % de l'habitat urbain africain a été produit informellement. « Ce stock existe. Il se dégrade. Et il consomme de l'énergie de manière effrénée. Un label qui ignore cet existant n'est qu'un label pour les classes aisées », prévient M. Simpore.
La SIMAU, laboratoire grandeur nature
Le Directeur général de la Société Immobilière et d’Aménagement Urbain du Bénin (SIMAU), Moise Achille Houssou, apporte la dimension la plus concrète du panel.
Née , il ya cinq ans d’une initiative du gouvernement béninois (un programme de 20 000 logements), la CIMO n’est pas une société d’Etat classique. C’est une société d’économie mixte qui rassemble autour de la table dix banques commerciales actionnaires, onze compagnies d’assurances, la Caisse des Dépôts, la Caisse de Sécurité Sociale, et la BOAD, qui détient 10% du capital.
Le bilan après cinq ans : 10 000 logements en construction, dont 3 000 déjà livrés sur le site d'Ouedo. Des logements où la ventilation naturelle est intégrée dès la conception, où l'orientation du bâtiment réduit les besoins en climatisation, où l'assainissement collectif fait baisser les charges communes. Le surcoût à l'entrée est réel, mais les gains à l'exploitation sont immédiats et mesurables.
La formule qu'il défend est simple : vendre un cadre de vie, pas un logement. Et pour les ménages à faibles revenus, combler l'écart entre le coût réel et le prix accessible par une subvention publique ciblée. « Un promoteur seul ne peut pas s'en sortir. C'est un programme conjoint qui doit être conçu conjointement », souligne M. HOUSSOU.
30 milliards de dollars verts, mais hors de portée
L'investisseur panafricain, directeur général du groupe PORTEO, Papa Amadou Sarr, soulève la contradiction la plus brutale du panel. Il rappelle que la veille, « il avait été mentionné que 30 milliards de dollars de ressources climatiques sont disponibles dans les instruments de financement vert internationaux. Mais ces ressources arrivent au compte-gouttes dans la sous-région. »
Pourquoi ? « Parce que la chaîne de garantie est inexistante ou fragmentée », déclare M. Sarr, qui recense par ailleurs les instruments épars (FAGACE, FSA, Fonds Ithmar, IGF, MIGA) et plaide pour la création d'un mécanisme de garantie unique continental « qui permettrait aux banques de prendre le risque sur des projets d'habitat durable. » La BOAD, dit-il, devrait se positionner comme interface entre ces fonds climat et les banques commerciales locales, aux côtés de la BAD et d'autres institutions multilatérales.
Sur le coût des matériaux locaux, Papa Amadou Sarr tord le cou à une idée reçue avec une franchise qui surprend : dans son expérience, « importer depuis la Chine, la Turquie ou l'Europe revient souvent moins cher que d'utiliser des matériaux locaux », en raison de la rareté des matières premières et de la fiscalité des États. « Construire local est un impératif politique et environnemental, mais ce n'est pas encore un avantage compétitif. Il faudra y remédier », M. Sarr dixit.
Ce qui reste ouvert
Au sortir de ce panel, quelques certitudes se dégagent. L'habitat durable n'est pas un luxe réservé aux promoteurs haut de gamme : correctement conçu, il coûte moins cher à habiter. Le label UEMOA est nécessaire, mais il doit être graduel et couvrir l'existant. La SIMAU démontre qu'une structure multi-acteurs peut produire du logement de qualité à grande échelle.
Ce qui reste ouvert : comment débloquer les fonds verts internationaux pour les faire atterrir dans la sous-région ? Comment convaincre les 90 % de ménages qui construisent informellement d'intégrer des normes qu'ils ne connaissent pas ? Et surtout, comment faire en sorte que la « maison de la grand-mère » (bioclimatique, locale, sobre) redevienne le modèle, et non l'exception honteuse que l'on cache derrière les façades de parpaing ?
Des questions qui n'ont pas toutes trouvé leur réponse à Lomé. Mais qui, pour la première fois peut-être, ont été posées avec la même urgence par des financiers, des urbanistes, des maires et des promoteurs assis à la même table.
Le coût de la durabilité
En matière d’habitat durable, le surcoût initial est réel. Un logement construit avec des matériaux "durables" certifiés (briques compressées stabilisées, toits verts, systèmes solaires intégrés, isolation thermique) coûte effectivement, comme l’a dit Pape Amadou Sarr, entre 10 et 40% de plus à la construction qu'un logement conventionnel au parpaing et à la tôle. Mais c’est plus nuancé qu’il n’y paraît.
Pour des ménages dont le revenu médian est faible et dont l'accès au crédit à long terme est quasi inexistant, ce surcoût initial est souvent rédhibitoire.
Le logement conventionnel africain n'est pas "bon marché". Il est simplement « acheté en une fois ». Sur 20 à 30 ans, un logement mal isolé dans un climat chaud entraîne des dépenses énormes en ventilation, climatisation informelle, réparations fréquentes et remplacement anticipé des toitures. Or, la durabilité réduit ces coûts opérationnels, mais ce calcul est souvent invisible pour quelqu'un qui n'a pas accès au crédit long terme et raisonne à court terme par nécessité. C’est la confusion entre le coût initial et le coût total
Beaucoup de techniques de construction durable sont en réalité des savoirs ancestraux africains : banco en Afrique de l'Ouest, cases en pierre au Rwanda, architecture à ventilation naturelle du Sahel. Ce sont les matériaux importés (ciment, tôle, PVC) qui créent la dépendance et le surcoût, pas la durabilité en soi. Le vrai problème est que la filière industrielle de la "durabilité moderne" (panneaux solaires, isolants synthétiques, vitrages à faible émissivité) repose sur des chaînes d'approvisionnement essentiellement extérieures au continent.
Le vrai verrou : la structure du financement
Le problème central n'est pas que le logement durable coûte trop cher à produire. C'est que les systèmes de financement disponibles (microcrédits à court terme, épargne collective informelle (tontines), promoteurs privés qui cherchent à vendre vite) sont structurellement incompatibles avec un modèle qui demande de dépenser plus à l'entrée pour économiser ensuite. Un crédit hypothécaire à 25-30 ans à taux raisonnable transforme le calcul entièrement. Ces instruments existent très peu en Afrique subsaharienne.
Le chemin viable passe probablement par trois leviers simultanés : développer des filières locales de matériaux durables adaptés (ce qui réduirait le surcoût initial) ; créer des instruments de financement longs dédiés au logement social durable, et réhabiliter les techniques vernaculaires plutôt que d'importer la durabilité clé en main de l'extérieur. Des pays comme le Rwanda, l'Éthiopie ou le Maroc ont commencé à emprunter ces voies avec des résultats visibles.
Finalement, l’argument du surcoût est pertinent comme diagnostic de la situation actuelle, mais il est moins évident on le lit comme une fatalité structurelle permanente.
Malick NDAW, Envoyé spécial à Lomé
Née , il ya cinq ans d’une initiative du gouvernement béninois (un programme de 20 000 logements), la CIMO n’est pas une société d’Etat classique. C’est une société d’économie mixte qui rassemble autour de la table dix banques commerciales actionnaires, onze compagnies d’assurances, la Caisse des Dépôts, la Caisse de Sécurité Sociale, et la BOAD, qui détient 10% du capital.
Le bilan après cinq ans : 10 000 logements en construction, dont 3 000 déjà livrés sur le site d'Ouedo. Des logements où la ventilation naturelle est intégrée dès la conception, où l'orientation du bâtiment réduit les besoins en climatisation, où l'assainissement collectif fait baisser les charges communes. Le surcoût à l'entrée est réel, mais les gains à l'exploitation sont immédiats et mesurables.
La formule qu'il défend est simple : vendre un cadre de vie, pas un logement. Et pour les ménages à faibles revenus, combler l'écart entre le coût réel et le prix accessible par une subvention publique ciblée. « Un promoteur seul ne peut pas s'en sortir. C'est un programme conjoint qui doit être conçu conjointement », souligne M. HOUSSOU.
30 milliards de dollars verts, mais hors de portée
L'investisseur panafricain, directeur général du groupe PORTEO, Papa Amadou Sarr, soulève la contradiction la plus brutale du panel. Il rappelle que la veille, « il avait été mentionné que 30 milliards de dollars de ressources climatiques sont disponibles dans les instruments de financement vert internationaux. Mais ces ressources arrivent au compte-gouttes dans la sous-région. »
Pourquoi ? « Parce que la chaîne de garantie est inexistante ou fragmentée », déclare M. Sarr, qui recense par ailleurs les instruments épars (FAGACE, FSA, Fonds Ithmar, IGF, MIGA) et plaide pour la création d'un mécanisme de garantie unique continental « qui permettrait aux banques de prendre le risque sur des projets d'habitat durable. » La BOAD, dit-il, devrait se positionner comme interface entre ces fonds climat et les banques commerciales locales, aux côtés de la BAD et d'autres institutions multilatérales.
Sur le coût des matériaux locaux, Papa Amadou Sarr tord le cou à une idée reçue avec une franchise qui surprend : dans son expérience, « importer depuis la Chine, la Turquie ou l'Europe revient souvent moins cher que d'utiliser des matériaux locaux », en raison de la rareté des matières premières et de la fiscalité des États. « Construire local est un impératif politique et environnemental, mais ce n'est pas encore un avantage compétitif. Il faudra y remédier », M. Sarr dixit.
Ce qui reste ouvert
Au sortir de ce panel, quelques certitudes se dégagent. L'habitat durable n'est pas un luxe réservé aux promoteurs haut de gamme : correctement conçu, il coûte moins cher à habiter. Le label UEMOA est nécessaire, mais il doit être graduel et couvrir l'existant. La SIMAU démontre qu'une structure multi-acteurs peut produire du logement de qualité à grande échelle.
Ce qui reste ouvert : comment débloquer les fonds verts internationaux pour les faire atterrir dans la sous-région ? Comment convaincre les 90 % de ménages qui construisent informellement d'intégrer des normes qu'ils ne connaissent pas ? Et surtout, comment faire en sorte que la « maison de la grand-mère » (bioclimatique, locale, sobre) redevienne le modèle, et non l'exception honteuse que l'on cache derrière les façades de parpaing ?
Des questions qui n'ont pas toutes trouvé leur réponse à Lomé. Mais qui, pour la première fois peut-être, ont été posées avec la même urgence par des financiers, des urbanistes, des maires et des promoteurs assis à la même table.
Le coût de la durabilité
En matière d’habitat durable, le surcoût initial est réel. Un logement construit avec des matériaux "durables" certifiés (briques compressées stabilisées, toits verts, systèmes solaires intégrés, isolation thermique) coûte effectivement, comme l’a dit Pape Amadou Sarr, entre 10 et 40% de plus à la construction qu'un logement conventionnel au parpaing et à la tôle. Mais c’est plus nuancé qu’il n’y paraît.
Pour des ménages dont le revenu médian est faible et dont l'accès au crédit à long terme est quasi inexistant, ce surcoût initial est souvent rédhibitoire.
Le logement conventionnel africain n'est pas "bon marché". Il est simplement « acheté en une fois ». Sur 20 à 30 ans, un logement mal isolé dans un climat chaud entraîne des dépenses énormes en ventilation, climatisation informelle, réparations fréquentes et remplacement anticipé des toitures. Or, la durabilité réduit ces coûts opérationnels, mais ce calcul est souvent invisible pour quelqu'un qui n'a pas accès au crédit long terme et raisonne à court terme par nécessité. C’est la confusion entre le coût initial et le coût total
Beaucoup de techniques de construction durable sont en réalité des savoirs ancestraux africains : banco en Afrique de l'Ouest, cases en pierre au Rwanda, architecture à ventilation naturelle du Sahel. Ce sont les matériaux importés (ciment, tôle, PVC) qui créent la dépendance et le surcoût, pas la durabilité en soi. Le vrai problème est que la filière industrielle de la "durabilité moderne" (panneaux solaires, isolants synthétiques, vitrages à faible émissivité) repose sur des chaînes d'approvisionnement essentiellement extérieures au continent.
Le vrai verrou : la structure du financement
Le problème central n'est pas que le logement durable coûte trop cher à produire. C'est que les systèmes de financement disponibles (microcrédits à court terme, épargne collective informelle (tontines), promoteurs privés qui cherchent à vendre vite) sont structurellement incompatibles avec un modèle qui demande de dépenser plus à l'entrée pour économiser ensuite. Un crédit hypothécaire à 25-30 ans à taux raisonnable transforme le calcul entièrement. Ces instruments existent très peu en Afrique subsaharienne.
Le chemin viable passe probablement par trois leviers simultanés : développer des filières locales de matériaux durables adaptés (ce qui réduirait le surcoût initial) ; créer des instruments de financement longs dédiés au logement social durable, et réhabiliter les techniques vernaculaires plutôt que d'importer la durabilité clé en main de l'extérieur. Des pays comme le Rwanda, l'Éthiopie ou le Maroc ont commencé à emprunter ces voies avec des résultats visibles.
Finalement, l’argument du surcoût est pertinent comme diagnostic de la situation actuelle, mais il est moins évident on le lit comme une fatalité structurelle permanente.
Malick NDAW, Envoyé spécial à Lomé
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